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Bausparlexikon

» Abschlussgebühr

Die Abschlussgebühr dient der Bausparkasse zur Deckung eines Teils ihrer Vertriebskosten. Sie beträgt in der Regel zwischen 1% und 1,6% der Bausparsumme. Die Abschlussgebühr wird entweder von den ersten Sparraten abgezogen oder ist vom Bausparer direkt zu zahlen. Bei Riester-Verträgen wird sie auf die ersten 5 Jahre verteilt.


» Bauspardarlehen

Bei den klassischen Standardtarifen ergibt sich das Bauspardarlehen aus der Differenz zwischen Bausparsumme und Bausparguthaben. Das Bauspardarlehen kann aber im Bausparvertrag auch auf einen festen Prozentsatz von 50 oder 60 Prozent der Bausparsumme festgelegt sein. Man spricht in diesen Fällen von einem Bauspartarif mit einem festen Darlehensanspruch. Bei einem Bauspartarif mit Wahl- oder Mehrzuteilung hängt die Höhe des Bauspardarlehens von den bisher gutgeschriebenen Zinsen und der Höhe der Tilgungsraten ab. Bauspardarlehen dürfen nur für "wohnungswirtschaftliche Zwecke" verwendet werden. Dazu gehören auch Modernisierung von Häusern und Wohnungen sowie die Ablösung von Altschulden.


» Bausparguthaben

Das Bausparguthaben setzt sich zusammen aus allen Einzahlungen, den Guthabenzinsen, einem eventuellen Zinsbonus oder Treuebonus sowie den Prämien aus der staatlichen Bausparförderung. Die Wohnungsbauprämie und/oder Arbeitnehmersparzulage werden nach Ablauf der Bindungsfrist oder nach Zuteilung bei wohnwirtschaftlicher Verwendung dem Bausparguthaben zugeschlagen.


» Bausparsumme

Das ist der Betrag, über den der Bausparvertrag abgeschlossen worden ist. Diese Vertragssumme kommt bei Zuteilung zur Auszahlung an den Vertragsnehmer. Die Bausparsumme wird ausgezahlt, wenn der Bausparvertrag die Voraussetzungen für eine Zuteilung (Mindestguthaben und Zielbewertungszahl) erfüllt. Die Höhe der Bausparsumme ist auch die Grundlage für die Abschlussgebühr, ein eventuell erforderliches Mindestguthaben und die zu zahlenden Tilgungsraten. Bausparer können jederzeit für ihren Bausparvertrag eine Erhöhung der Bausparsumme beantragen. Die Erhöhung der Bausparsumme kostet die übliche Abschlussgebühr. Ab dem Zeitpunkt der Erhöhung gilt eine Zuteilungssperrfrist von 12 Monaten. Die zum Erhöhungszeitpunkt vorhandene Bewertungszahl wird auf die neue erhöhte Bausparsumme umgerechnet. Die Bausparkasse kann eine Erhöhung der Bausparsumme verweigern, wenn zum Beispiel der Bauspartarif nicht mehr angeboten wird.


» Bewertungszahl

Beim Bausparen ist die Höhe der Sparleistung ein wichtiger Faktor für die Zuteilung des Baugeldes. Wichtig ist nicht nur die Höhe des Guthabens, sondern auch die Dauer der Sparzeit. Beide Faktoren werden zu bestimmten Terminen, den Bewertungsstichtagen, mit Hilfe einer speziellen Kennziffer erfasst (so genannte Bewertungszahl). Zu diesen Stichtagen legen die Bausparkassen die Zielbewertungszahl fest. Der Bausparvertrag gilt als zuteilungsreif, wenn der Sparer die geforderte Zielbewertungszahl erreicht hat.


» Bindungsfrist

Zur Erlangung der staatlichen Prämien und Zulagen (Arbeitnehmersparzulage und Wohnungsbauprämie) ist eine Bindungsfrist von 7 Jahren einzuhalten. Innerhalb dieser Bindungsfrist können nach Zuteilung ausgezahlte Bausparmittel prämienunschädlich nur für wohnwirtschaftliche Zwecke verwendet werden. Eine Kündigung des Bausparvertrages innerhalb der Bindungsfrist ist daher grundsätzlich prämienschädlich. Die Prämien und Zulagen sind verloren. Zulässige Ausnahmen sind zum Beispiel dauernde Arbeitslosigkeit, Erwerbsunfähigkeit oder Tod des Bausparers.


» Darlehensgebühr

Nur noch sehr wenige Bausparkassen verlangen eine Darlehensgebühr von zumeist 2 Prozent bei Auszahlung des Bauspardarlehens. Nahezu alle neuen Bauspartarife werden ohne Darlehensgebühr angeboten.


» Darlehenshöhe

Die Höhe des zinsgünstigen Bauspardarlehens ergibt sich in der Regel aus der Differenz zwischen der Bausparsumme und dem jeweiligen Sparguthaben. Bei übersparung, d.h. bei Weitereinzahlung über die Ansparleistung hinaus, kann es passieren, dass hierdurch unnötigerweise das rechnerische Bauspardarlehen reduziert wird.


» Effektivzins

Der Effektivzins für das Bauspardarlehen ist keine aussagekräftige Vergleichskennziffer für eine Immobilienfinanzierung. Er berücksichtigt neben dem Nominalzins, die Abschlussgebühr und eine eventuell noch geforderte Darlehensgebühr. Der Effektivzins berücksichtigt aber nicht die Sparphase und erlaubt daher keinen Rückschluss auf die Qualität des Bausparangebotes und den Bauspartarif.


» Guthabenzins

Der Guthabenzins wird von den Bausparkassen sehr niedrig gehalten und beträgt je nach Tarif zwischen 0,5 und 1,5 Prozent. Bei einem Verzicht auf ein Bauspardarlehen (Darlehensverzicht) erhöht sich die Verzinsung in einigen Tarifen durch einen Zinsbonus auf bis zu 3 %.


» Mehrzuteilung

Bei einem Bauspartarif mit Mehrzuteilung kann der Bausparer ein höheres Bauspardarlehen wählen und sich so mehr als die Bausparsumme auszahlen lassen. Entweder sind dann höhere Tilgungsraten zu zahlen oder es muss bereits eine hohe Sparleistung erbracht worden sein. Einzelne Bauspartarife erlauben dem Bausparer sogar die Festlegung der Höhe des Bauspardarlehens oder der Tilgungsrate. Abhängig von der Darlehenshöhe und der vorliegenden Ansparsumme wird von der Bausparkasse die monatliche Tilgungsrate ermittelt.


» Mindestansparsumme / Mindestsparguthaben

Der Mindestansparbetrag steht für die erforderliche Sparleistung des Kunden und gibt an, welches Bausparguthaben der Kunde mindestens erreichen muss. In aller Regel handelt es sich um Beträge in Höhe von 30% bis 50% der Bausparsumme.


» Regelsparbeitrag

Der so genannte Regelsparbeitrag wird in Promille der Bausparsumme gezeigt. Er ist so kalkuliert, dass der Bausparkunde nach einer angemessenen Sparzeit das erforderliche Mindestguthaben erreicht. Beispiel: Festlegung eines monatlichen Sparbeitrages von 3 bis 5 Promille der Bausparsumme, den der Bausparer einzuzahlen hat. Wird diese Sparrate unterschritten, wird folglicher Weise auch die erforderliche Sparzeit verlängert. Manche Bausparkassen erlauben Sonderzahlungen, um die Sparzeit zu verkürzen.


» Schnellspartarif

Mit einem Schnellspartarif werden Bauherren angesprochen, die in naher Zukunft Baugeld benötigen. Im Extremfall erfolgt die Einzahlung gleich zu Beginn in einer Summe. In der Regel sind die Tilgungsraten bei Schnellspartarifen höher. Die Liquiditätsbelastung ist insoweit höher als bei den normalen Tarifen.


» Sonderzahlung

Eine Sonderzahlung durch den Bausparer ist sinnvoll, wenn der Bausparer rechtzeitig auf die Bausparsumme zugreifen möchte, er aber noch nicht das erforderliche Mindestguthaben hierfür erreicht hat.


» Tarifwechsel

Die Bausparkassen bieten zunehmend flexible Bauspartarife an. Die Bauspartarife unterscheiden sich vor allem durch Guthabenzins, Darlehenszins, Mindestsparguthaben und Bewertungszahlfaktor. Abhängig von den Tarifbedingungen des Bausparvertrages kann der Bausparer ggf. sogar bis zur Zuteilung aus dem Bausparvertrag innerhalb der vorgegebenen Tarife wechseln. Ein Tarifwechsel kann zum Beispiel sinnvoll sein, wenn der Bausparer schneller als ursprünglich geplant zu einem zuteilungsreifen Bausparvertrag kommen will.


» Tilgungsleistung - Tilgungsbeitrag

Das Bauspardarlehen ist logischerweise zu tilgen. Die Tilgungsrate ist der Betrag, den der Bausparer (jetzt als Kreditnehmer) monatlich zu zahlen hat. Die Höhe der Rate hängt von der erreichten Bewertungszahl ab. In manchen Bauspartarifen kann der Kunde zwischen verschieden hohen Tilgungsleistungen wählen.


» Übertragung Bausparvertrag

Ein Bausparvertrag kann mit allen Rechten und Pflichten auf einen Angehörigen nach § 15 AO übertragen werden. Angehörige im Sinne des § 15 AO sind: Ehegatten, Verwandte und Verschwägerte in gerader Linie (Eltern, Kinder, Schwiegereltern, Schwiegerkinder), Geschwister, Kinder der Geschwister, Ehegatten der Geschwister und Geschwister der Ehegatten (Schwager, Schwägerin), Geschwister der Eltern (Onkel, Tante), Pflegeeltern, Pflegekinder, Verlobte. Bei der übertragung des Bausparvertrages bleibt die Bewertungszahl erhalten. Der voraussichtliche Zuteilungstermin ändert sich daher nicht.


» Wahlzuteilung / Wahltarif

Die Wahl- oder Optionstarife bieten dem Sparer auch nach Vertragsabschluss, d.h. bis zur Zuteilung, die Möglichkeit den Tarif zu wechseln. Wichtig ist hierbei die Wahl der Zins- und Tilgungshöhe. So kann sich der Kunde bei der Zinsoption später für einen höheren Sparzins entscheiden, wenn zum Beispiel die eigenen Bauabsichten verschoben oder aufgehoben werden. Umgekehrt hat der Sparer die Möglichkeit, nachträglich einen niedrigeren Spar- und Darlehenszins zu wählen. Bei einigen Bauspartarifen kann der Kunde nach Erreichen der Mindestlaufzeit jederzeit die Zuteilung (Wahlzuteilung) beanspruchen. Entsprechend erhöht sich in der Regel die Tilgungsrate oder die Höhe des Bauspardarlehens wird entsprechend herabgesetzt.


» Wartezeit

Zeitraum vom Vertragsbeginn bis zur Zuteilung der Bausparsumme.


» Wohnungsbauprämie

Abhängig von der gerade geltenden Gesetzeslage wird eine Wohnungsbauprämie ab einem Alter von 16 Jahren gewährt. Die Prämie ist auf einen Höchstbeitrag begrenzt und kann nur von Personen in Anspruch genommen werden, deren Einkommensgrenzen ein bestimmtes zu versteuerndes Jahreseinkommen nicht übersteigen. Für Neuverträge ab 1.1.2009 wird die Wohnungsbauprämie nur noch gezahlt, wenn das Geld für wohnwirtschaftliche Maßnahmen verwendet wird. Die Aufhebung der Zweckbindung nach 7 Jahren ist entfallen. Damit haben alle Verträge mit Vertragsbeginn 2009 und später eine unendliche Bindungsfrist. Einzige Ausnahme: Für Bausparer im Alter von bis zu 25 Jahren gilt diese Einschränkung nicht.


» Zielbewertungszahl

Die bisher erbrachte Sparleistung des Kunden beeinflusst den Zuteilungstermin und die Auszahlung der Vertragssumme. Der Dauer der Sparzeit kommt ebenfalls eine wichtige Bedeutung zu. An bestimmten Terminen (Bewertungsstichtagen), werden mit Hilfe einer speziellen Kennziffer, der sogenannten Bewertungszahl, diese Faktoren erfasst. Ergebnis ist die Zielbewertungszahl, die für die Auszahlung der Bausparsumme erreicht sein muss.


» Zuteilung

Die Zuteilung des Bausparvertrages erfolgt dann, wenn die Bausparkasse die Bausparsumme (Guthaben und Bauspardarlehen) zur Auszahlung bereithält. Dieser Zeitpunkt liegt zumeist einige Wochen nach dem Stichtag, an dem der Bausparer Mindestguthaben und Zielbewertungszahl erreicht hat.


» Zwischenfinanzierung - Zwischenkredit

Der Vertrag ist noch nicht zuteilungsreif, der Kunde möchte aber finanzieren. Es ist somit der Betrag zu finanzieren, der bei einem angesparten Vertrag zur überbrückung der verbleibenden Wartezeit bis zur Zuteilungsreife fehlt. Der großer Nachteil beim Bausparvertrag ist das Timing. So kann man nicht genau vorhersagen, wann der Bausparvertrag zuteilungsreif wird und ob er rechtzeitig zu Beginn der Immobilienfinanzierung auch verfügbar ist. In vielen Fällen muss der Bauherr daher eine Zwischenfinanzierung in Anspruch nehmen. In die Berechnung zur Immobilienfinanzierung im Vergleich zu einer reinen Bankfinanzierung ist daher auch der Effektivzins für eine Zwischenfinanzierung zu berücksichtigen.

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